仲量联行:零售物业租赁需求平淡 美妆及智能终端品牌扩张明显

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  时代周报2天前我要分享

  7月10日,仲量联行发布《2019年上半年广州零售物业市场报告》显示:期内,上半年优质零售物业市场整体租赁需求平淡,但美妆品牌与国内智能终端品牌扩张明显。

  报告显示,今年上半年零售商的扩张态度普遍谨慎,诸如网红餐饮和运动服饰等过去扩张较为迅速的业态也逐渐出现放缓的趋势。同时,非连锁品牌业绩压力加大,而连锁品牌也更注重销售业绩平效,开始更倾向于租赁较小面积的店铺。而美妆品牌上半年则表现不俗,国际彩妆品牌持续拓展广州市场,特别是在营运能力较强,受年轻人欢迎的优质零售物业。同时,国内智能终端品牌也表现出了较强的扩张态势,在中美贸易战升级的背景下,华为等品牌越来越重视国内市场,在线下体验与零售渠道方面开始发力。

  供应方面,上半年广州共有两家商场开业,分别是位于萝岗的萝岗奥园广场及位于花都的融创茂,两商场的开业率都较高。项目精准的定位与开发商自身的运营经验被认为是这两商场取得高开业率的重要原因。而上半年郊区空置率基本保持稳定,但市区空置率出现了小幅上升。一方面是因为一些传统商圈出现了租客外流的现象,另一方面则是由于不少项目开始重新装修并进行租户组合的调整。

  租金方面,上半年核心区租金维持小幅上升,天河路商圈的租金表现相对突出,但传统商圈部分商场的租金表现拖累了核心区平均涨幅。同时,相对疲弱的消费市场继续考验商场的运营能力。无论核心区与非核心区,租金上涨基本来自于运营出色的商场。得益于粤港澳大湾区发展纲要的出台,投资市场情绪较为高涨。外资机构投资者对广州零售物业的问询增加,同时,一些具备较强商管能力的内资开发商也想通过收并购,加速在广州布点。但目前广州可售的优质零售物业相对稀缺,致使上半年并无大宗单一优质购物中心的成交发生。市场投资回报率保持平稳。

  仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明指出,由于消费需求短期内无法大幅回暖,零售商的租赁需求预计也不会出现太大变化,市场新增需求多来自迎合市民消费升级的业态,部分运营出色的商场预料能从中获益。而传统商圈仍将把重心放在硬件改造升级与业态调整,但预期调整进度较慢。同时,郭伟明预计部分零售商仍有在郊区商圈进行布点的需求。未来12个月内广州的新增供应预期在40-50万平方米,且多位于郊区商圈,预计年底会将全市的空置水平小幅推高。

  “由于天河路和珠江新城等核心区域商圈的新增供应缺乏,但又是零售商进入广州或在核心区扩张时的首选,因此预计这些商圈的租金增长将带动核心区租金继续小幅上涨。”郭伟明续称,同时由于供应的增加,部分商圈新入市项目将与已有项目形成激烈竞争,租金表现将更考验商场的运营能力。

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